Das beste Seegrundstück wird nie inseriert. Es wird weitergegeben.

Warum das beste Seegrundstück nie beworben wird

An der Zürcher Goldküste erreicht das beste Seegrundstück selten ein Portal. Es bewegt sich über Nachlässe, langjährigen Familienbesitz und Verwalter – dieselben diskreten Kanäle wie ein bedeutendes Auto oder eine Uhr. Ein Grundstück, das nie inseriert wird, ist keine Lücke im Markt. Es ist der Markt.

Zugang ist eine Frage von Beziehungen und Timing, nicht von intensiverem Suchen. Hier ist die Rolle von Maison Jade Club eng und ehrlich: Sourcing und Diskretion. Alles Rechtliche läuft über einen Notar und einen lizenzierten Partner.

Lex Koller: Darf ein ausländischer Käufer es überhaupt erwerben?

Vor dem Preis entscheidet eine Frage alles: Darf der Käufer erwerben? Die Lex Koller beschränkt den Kauf von Wohnimmobilien in der Schweiz durch im Ausland ansässige Personen. Für sie braucht ein Kauf grundsätzlich eine Bewilligung – und an der Zürcher Goldküste ist diese eng.

Ob eine Bewilligung nötig ist, hängt an Wohnsitz und Bewilligung:

• EU/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz — mit L-, B- oder C-Bewilligung — gelten nicht als „Personen im Ausland" und dürfen ohne Beschränkung kaufen.
• Wer eine Niederlassungsbewilligung (C) hat, wird — unabhängig von der Staatsangehörigkeit — wie ein Schweizer Käufer behandelt.
• Wer eine Aufenthaltsbewilligung (B) aus einem Drittstaat hat, darf eine selbstbewohnte Hauptwohnung ohne Bewilligung kaufen, braucht aber eine für eine Ferienwohnung und darf keine Zweitwohnung oder kein Mehrfamilienhaus erwerben.
• Wer im Ausland wohnt, braucht eine Bewilligung; eine Ferienwohnung ist nur in einem ausgewiesenen Fremdenverkehrsort unter kantonalem Kontingent möglich — und die Goldküste gehört nicht dazu.
• Geschäftsräume fallen grundsätzlich aus dem Regime.

In welche Kategorie ein Käufer fällt, entscheidet, ob ein Kauf überhaupt möglich ist. Maison Jade Club trifft diese Beurteilung nicht. Es wirft die Frage früh auf und vermittelt den Käufer an einen lizenzierten Partner und einen Notar, die sie in eigenem Namen beurteilen.

Wie streng das gelesen wird, zeigt ein aktueller Entscheid. Im Februar 2026 hielt das Bundesgericht fest, dass eine britische Familie ihre Ferienwohnung in Grindelwald nicht bewilligungsfrei auf einen US-Familientrust übertragen kann: Die bewilligungsfreie Übertragung gilt nur für natürliche Personen — Ehegatten und Verwandte in gerader Linie — und ein Trust als juristisches Gebilde fällt nicht darunter (BGer 2C_437/2024). Eine zwischengeschaltete Struktur umgeht die Lex Koller nicht; die Behörden sehen auf den wirtschaftlich Erwerbenden. An der Goldküste — kein Fremdenverkehrsort — ist die Bewilligungsfrage darum ehrlich vorab zu klären.

Immobiliensteuer folgt anderen Regeln — und prägt den Markt

Verkaufen Sie eine Uhr oder einen Goldbarren mit privatem Gewinn, schuldet ein in der Schweiz Ansässiger darauf keine Einkommenssteuer. Verkaufen Sie eine Immobilie mit Gewinn, greift eine eigene kantonale Steuer: die Grundstückgewinnsteuer. Ein privater Gewinn auf beweglichem Vermögen ist für einen Ansässigen steuerfrei; ein Immobiliengewinn nicht — die Kantone erheben darauf diese Grundstückgewinnsteuer.

Ein Merkmal zählt für einen Off-Market-Käufer. Die Steuer sinkt in der Regel, je länger eine Immobilie gehalten wird. Eine Familie, die ein Seegrundstück über Jahrzehnte hält, trägt beim Verkauf eine leichtere Steuer – ein Grund, warum das Beste gehalten und nicht gehandelt wird und leise den Eigentümer wechselt statt über ein Inserat. Die Steuer ist nicht nur Kosten; sie ist Teil davon, warum der Markt off-market ist.

Die Übertragung trägt eigene Formalitäten: Ein Verkauf muss beurkundet werden, und Kantone können eine Handänderungssteuer erheben.

Die finanzielle Realität für einen ausländischen Käufer

Über die Bewilligung hinaus prägen vier Dinge die Kosten des Schweizer Immobilienbesitzes. Ein lizenzierter Partner bestätigt die Zahlen für Ihren Kanton und Wohnsitz.

• Vermögenssteuer, gemindert durch die Hypothek. Die Schweiz besteuert das Nettovermögen — Aktiven minus Schulden —, sodass eine Hypothek die Bemessungsgrundlage senkt. Ein in der Schweiz Ansässiger wird auf dem weltweiten Nettovermögen besteuert; ein nicht-ansässiger Eigentümer hier nur auf der Schweizer Immobilie. Die Sätze sind kantonal, in der Grössenordnung eines Bruchteils eines Prozents des Nettowerts.
• Einmalige Transaktionskosten. Rechnen Sie mit rund 3–5% des Preises: eine kantonale Handänderungssteuer von etwa 1–3,3% — acht Kantone, darunter Zürich, erheben keine —, in den meisten Kantonen vom Käufer getragen, plus Notariats- und Grundbuchgebühren von etwa 0,5–1%, die üblicherweise geteilt werden.
• Einkommenssteuer und der Eigenmietwert. Ein ansässiger Eigentümer versteuert den Eigenmietwert des Hauses als Einkommen und zieht dafür Unterhalt und Hypothekarzinsen ab. Das Volk hat die Abschaffung am 28. September 2025 gutgeheissen; sie endet am 1. Januar 2029 — ein Übergang, den man einplanen sollte.
• Grundstückgewinnsteuer, tiefer je länger gehalten. Beim Verkauf ist die kantonale Grundstückgewinnsteuer regressiv: je länger die Haltedauer, desto tiefer der Satz. Renovationskosten, Maklerprovisionen und Notariatskosten sind vom steuerbaren Gewinn abziehbar.

Ferienwohnungen: Kontingent, Grösse und der Weber-Effekt

Ein Nicht-Ansässiger, der eine Ferienwohnung will — keine Hauptwohnung —, tritt in ein eng begrenztes System ein.

• Nur in einer Tourismusgemeinde, mit einer Bewilligung der kantonalen Behörde und nur innerhalb des jährlichen Kontingents des Kantons. Ausserhalb der ausgewiesenen Gebiete kann ein Nicht-Ansässiger überhaupt keine Wohnung kaufen.
• Ein nationales Limit. Die Schweiz erteilt Nicht-Ansässigen jährlich rund 1'500 Ferienwohnungs-Bewilligungen, aufgeteilt in kantonale Kontingente; Wallis, Graubünden, Tessin, Waadt und Bern erhalten die grössten Anteile.
• Grössenlimiten. Rund 200 m² Wohnfläche und 1'000 m² Land, in definierten Fällen erweiterbar. Nur Eigennutzung, Vermietung periodisch und nicht dauerhaft.
• Der Weber-Effekt. Seit der Weber-Initiative 2012 (in Kraft 2016) dürfen in Gemeinden, deren Zweitwohnungsanteil 20% des Wohnungsbestands übersteigt, keine neuen Zweitwohnungen gebaut werden — der Fall in Hunderten Tourismusgemeinden. Das Angebot schrumpft, was den Wert des Bestehenden stützt.

Der Erwerb durch einen gesetzlichen Erben ist ausgenommen, und eine Schenkung an den Ehegatten oder einen Verwandten in gerader Linie braucht keine Bewilligung. Jede andere Schenkung oder jedes Vermächtnis an eine Person im Ausland ist selbst bewilligungspflichtig.

Geschäftsimmobilien sind offen

Geschäftsimmobilien sind für Ausländer nicht beschränkt: keine Aufenthaltsbewilligung, keine Kaufbewilligung. Sie können einem Betrieb dienen, vermietet oder rein als Anlage gehalten werden — direkt oder über eine Gesellschaft, einen Trust oder eine Stiftung, wo das zur Steuer- und Nachfolgeplanung passt.

Finanzierung und Struktur

Ein Kauf kann bar oder hypothekarisch sein. Schweizer Banken finanzieren üblicherweise bis rund 80% ihrer eigenen Bewertung bei einer Hauptwohnung, und häufig rund 50–60% bei Ferienwohnungen und im obersten Segment — Bankpraxis, nicht Gesetz — zu einigen der tiefsten Zinsen Europas. Eine Hypothek ist auch ein Steuerinstrument: Sie senkt die Vermögenssteuer-Basis.

Eine Ferienwohnung wird direkt vom wirtschaftlich Berechtigten gehalten — ein Ehepaar eine zwischen ihnen. Eine Hauptwohnung wird meist direkt vom B- oder C-Bewilligungsinhaber gehalten, wobei eine Gesellschaft das Eigentum halten kann, solange diese Person wirtschaftlich Berechtigter bleibt. Für Geschäfts- oder Anlageimmobilien sind eine Schweizer oder ausländische Gesellschaft, ein Trust oder eine Stiftung üblich; die richtige Struktur folgt Wohnsitz, Finanzierung und Horizont. Ein nicht erwerbstätiger ausländischer Ansässiger kann zudem in den meisten Kantonen für die Pauschalbesteuerung (forfait fiscal) qualifizieren — bemessen an den Lebenskosten statt am weltweiten Einkommen (einige Kantone, darunter Zürich, haben sie abgeschafft).

Der Kauf, Schritt für Schritt

Der Weg ist klar definiert, und Maison Jade Club geht ihn mit Ihnen und dem Notar.

• Zuerst klären, ob die Immobilie eine Ferienwohnung sein kann oder nur eine Hauptwohnung mit Bewilligung.
• Die Ferienwohnungs-Bewilligung einreichen oder die Aufenthaltsbewilligung abwarten.
• Eine Absichtserklärung oder ein Vorvertrag — meist befristet, mit Reservationsgebühr — hält die Immobilie in der Zwischenzeit.
• Vor dem Notar abschliessen. Das Eigentum wird mit dem Eintrag im Grundbuch wirksam. Typisch zwei bis sechs Monate.

Was Maison Jade Club tut — und wohin es vermittelt

Die Rolle von Maison Jade Club bei Immobilien ist bewusst eng, und es sagt das:

• Sourcing und Diskretion. Zugang zu dem, was nicht inseriert ist, ein privater Blick darauf, und die Strukturfragen früh benannt.
• Es vermittelt; es berät nicht. Der Käufer wird an einen lizenzierten Partner für die rechtliche und steuerliche Struktur vermittelt – Bewilligung, Grundstückgewinnsteuer, Nachfolge – und an einen Notar für die Urkunde.
• Der Notar hält die Urkunde. Eine Immobilienübertragung in der Schweiz erfordert öffentliche Beurkundung.

Das Grundstück zu finden ist die Arbeit von Maison Jade Club. Die Beratung gehört denen, die dazu lizenziert sind – und Maison Jade Club stellt die Verbindung her.